09/02/2026 - O mercado imobiliário ganhou protagonismo no debate sobre a reforma tributária, que entra em fase de testes neste ano e traz mudanças diretas para contratos de aluguel, como o fim da exigência de garantias duplas, novas regras tributárias para grandes investidores e descontos na base de cálculo de impostos sobre locações residenciais.
Para especialistas, as discussões que circulam nas redes sobre a tributação são resultado de incertezas típicas de um período de transição.
É importante destacar que a medida busca atingir somente grandes investidores e empresas do setor imobiliário, não se aplicando de forma automática a qualquer locação.

Entenda as mudanças
Quem mora de aluguel busca estabilidade e previsibilidade. Para esse público, há uma série de mudanças, a começar pelo fim das garantias duplas: agora, é proibido exigir fiador e caução no mesmo contrato.
Outra novidade é uma maior proteção na venda do imóvel. Se o dono vender a casa, o novo proprietário deve respeitar o contrato até o fim - caso tenha cláusula de vigência - ou dar no mínimo 90 dias para a desocupação.
No aspecto tributário, o governo aplicou um desconto de R$ 600,00 mensais na base de cálculo do imposto para aluguéis residenciais. O objetivo é evitar que o novo imposto conjunto - IBS/CBS (Imposto sobre Bens e Serviços/Contribuição sobre Bens e Serviços) - seja repassado integralmente para o preço final.
Para proprietários e investidores, a batalha é lucratividade contra profissionalização, dividindo o mercado em dois grupos: o pequeno locador e o investidor profissional.
O pequeno locador é quem tem até três imóveis e uma renda anual proveniente do aluguel inferior ou igual a R$ 240 mil, e não é atingido pela nova medida. Esse perfil continua no regime simples do Imposto de Renda.
Quem ultrapassa as condições acima, entrando na categoria de investidor profissional, passa a figurar no regime regular de IBS/CBS. A alíquota será reduzida em 70%, mas há aumento no custo administrativo.
Neste cenário, o ideal é a criação de holdings ou a busca por fundos imobiliários para otimização dos ganhos.