25/08/2026 - O mercado imobiliário de Tupã, Marília e região apresentou comportamentos distintos em julho de 2026. Enquanto as vendas de imóveis residenciais usados registraram crescimento de 104,34% em relação ao mês anterior, as locações recuaram 27,42%. Os resultados indicam uma recuperação expressiva nas negociações de compra, sustentada principalmente pelo financiamento habitacional, ao mesmo tempo em que revelam uma redução no ritmo dos contratos de aluguel.
A pesquisa alcançou 16 cidades e contou com a participação de 68 corretores e imobiliárias. Entre os municípios abrangidos estão Assis, Campos Novos Paulista, Cândido Mota, Garça, Guaiçara, Lins, Maracaí, Marília, Ourinhos, Palmital, Paraguaçu Paulista, Pedrinhas Paulista, Pompéia, Quintana, Tarumã e Tupã.

Vendas avançam

O crescimento de 104,34% nas vendas representa uma forte recuperação em relação ao desempenho observado no mês anterior. Depois de um período marcado por oscilações e retrações, o resultado de julho sugere que parte da demanda represada voltou ao mercado, especialmente entre consumidores que conseguiram reunir condições para a aquisição do imóvel.
Apesar da melhora no volume de negócios, as transações permaneceram concentradas em imóveis de valores mais acessíveis. As unidades entre R$ 201 mil e R$ 300 mil responderam por 50% das vendas, constituindo a principal faixa de preço negociada no período. Os imóveis de até R$ 200 mil representaram 26,3%, enquanto aqueles entre R$ 301 mil e R$ 400 mil corresponderam a 13,2%.
Os imóveis acima de R$ 501 mil participaram com 10,5% das negociações. Não foram registradas vendas na faixa entre R$ 401 mil e R$ 500 mil. A concentração dos negócios até R$ 300 mil demonstra que o mercado popular e médio continua sendo o principal responsável pela movimentação regional.

Casas com 
predominância

As casas representaram 85% das vendas, enquanto os apartamentos corresponderam a 15%. A preferência pelas casas permanece bastante acentuada e pode estar relacionada à maior oferta desse tipo de imóvel na região, à busca por espaços térreos e à percepção de melhor relação entre área, preço e funcionalidade.
Entre as casas vendidas, os imóveis de dois dormitórios foram predominantes, com 69% das negociações. As unidades de três dormitórios representaram 27,6%, enquanto imóveis com quatro ou mais dormitórios corresponderam a apenas 3,4%. Não houve registros de vendas de casas com até um dormitório.
O perfil confirma a preferência por imóveis compactos ou de padrão intermediário, adequados às necessidades de famílias pequenas e médias e mais compatíveis com a capacidade de pagamento dos compradores.

Entre os apartamentos, também prevaleceram as unidades de dois dormitó-rios, responsáveis por 77,8% das vendas. Os apartamentos de três dormitórios representaram 22,2%, enquanto não foram registradas negociações de unidades com até um dormitório ou com quatro dormitórios ou mais.

Imóveis compactos
A análise da área útil reforça a procura por imóveis funcionais e de manutenção mais simples. Entre as casas vendidas, 48,3% tinham entre 51 m² e 100 m². As unidades entre 101 m² e 200 m² representaram 31%, enquanto os imóveis de até 50 m² corresponderam a 20,7%.

Não foram registradas vendas de casas com área superior a 201 m². Esse resultado indica que, mesmo com a recuperação do volume de negociações, a procura continua concentrada em imóveis de menor e médio porte, normalmente associados a preços mais acessíveis e menores custos de conservação.
No segmento de apartamentos, 67% das unidades vendidas tinham até 50 m², enquanto 33% apresentavam área entre 51 m² e 100 m². Não houve registros de apartamentos com mais de 100 m². A predominância de áreas reduzidas está alinhada ao perfil de dois dormitórios e à busca por alternativas que possam ser financiadas com menor comprometimento da renda.

Negociações 
nos bairros

A distribuição geográfica das vendas mostra uma concentração ainda mais expressiva nas áreas situadas fora das regiões central e nobre. Os bairros classificados como demais regiões responderam por 89,7% das transações, enquanto a região nobre participou com 10,3%. Não houve registros de vendas na área central.
Esse comportamento pode estar associado à maior disponibilidade de imóveis, à oferta de terrenos e residências com preços mais competitivos e à procura por bairros que ofereçam maior área útil pelo mesmo investimento. A ausência de negociações na região central também pode refletir a menor oferta de imóveis dentro das faixas de preço predominantes na pesquisa.
 
Caixa domina

O financiamento pela Caixa Econômica Federal foi utilizado em 90% das compras, confirmando o papel central do crédito habitacional para o mercado regional. As aquisições à vista representaram 10% das transações.
Não foram registrados financiamentos por outros bancos, compras diretamente com o proprietário ou utilização de consórcios. A forte concentração na Caixa evidencia a dependência das vendas em relação às condições oferecidas pela instituição, incluindo taxas de juros, prazos, limites de financiamento e critérios de aprovação.
Esse cenário também mostra que alterações nas políticas de crédito podem impactar rapidamente o volume de negócios. Mesmo diante de custos financeiros elevados, a disponibilidade de linhas de financiamento continua sendo decisiva para viabilizar a compra de imóveis, principalmente nas faixas de preço mais procuradas.

Locações recuam

O mercado de locação apresentou retração de 27,42% em julho. O resultado contrasta com o forte crescimento observado no mês anterior e pode indicar uma acomodação após um período de maior procura, além de possíveis efeitos da oferta disponível e da movimentação sazonal do mercado.
As casas representaram 94% dos contratos de locação, enquanto os apartamentos corresponderam a apenas 6%. Assim como nas vendas, o segmento de casas manteve ampla liderança, embora a participação dos apartamentos tenha sido pequena.

Entre as casas alugadas, os imóveis de dois dormitórios responderam por 42,1% dos contratos, seguidos pelas unidades de três dormitórios, com 47,4%. As casas de até um dormitório representaram 5,3%, o mesmo percentual registrado para imóveis com quatro ou mais dormitórios.
A distribuição mostra uma demanda relativamente equilibrada entre casas de dois e três dormitórios, com ligeira predominância das unidades maiores. Esse perfil pode estar relacionado à procura de famílias que priorizam espaço, conforto e possibilidade de adaptação do imóvel às necessidades domésticas.
Entre os apartamentos alugados, houve distribuição igual entre unidades de dois e três dormitórios: cada categoria representou 50% dos contratos. Não foram registradas locações de apartamentos com até um dormitório ou com quatro dormitórios ou mais.

Áreas médias 
e compactas

Entre as casas alugadas, 52,6% tinham entre 51 m² e 100 m². As unidades entre 101 m² e 200 m² representaram 36,8%, enquanto os imóveis de até 50 m² corresponderam a 5,3%. A mesma proporção foi registrada para casas com área superior a 201 m².

Nos apartamentos, metade dos contratos envolveu unidades de até 50 m², enquanto os outros 50% corresponderam a imóveis entre 51 m² e 100 m². Não houve locações de apartamentos com área superior a 100 m².
Os dados indicam que a procura locatícia continua voltada a imóveis de pequeno e médio porte, com características que favorecem custos mais controlados de aluguel, manutenção e consumo.

Aluguéis com 
valores acessíveis

As faixas de aluguel mais representativas foram as de até R$ 1.000,00 com 40% dos contratos. Imóveis com valores de locação entre R$ 1.000 e R$ 1.500 representaram 30% dos aluguéis contratados; de R$ 1.500 a R$ 2.000 somaram 10%; de R$ 2.000 a R$ 3.000 registraram 15% e os acima de R$ 3.000 totalizaram 5% dos contratos assinados em julho.
A distribuição confirma que a maior parte das locações permanece concentrada em valores compatíveis com a renda das famílias. Ao mesmo tempo, a existência de contratos em faixas superiores indica a presença de uma demanda diversificada, especialmente por casas de três dormitórios e imóveis localizados em áreas com melhor infraestrutura.

Seguro-fiança

O seguro-fiança foi a principal modalidade de garantia utilizada em julho, com 45,2% dos contratos. O fiador respondeu por 35,5%, o depósito caução representou 6,5% e o título de capitalização correspondeu a 12,9%. Não foram registradas outras modalidades de garantia.
A liderança do seguro-fiança pode indicar maior busca por agilidade e praticidade na formalização dos contratos. Também pode refletir a dificuldade de parte dos locatários em apresentar um fiador com renda e patrimônio compatíveis com as exigências do aluguel.

Apesar da redução de sua participação em relação a modalidades mais tradicio-nais, o fiador continua relevante no mercado regional. Já a presença do título de capitalização mostra que os locatários e proprietários vêm utilizando alternativas variadas para viabilizar os contratos.

Bairros fora 
do centro

As demais regiões das cidades concentraram 73% dos contratos de aluguel. A área central respondeu por 19%, enquanto os bairros nobres representaram 8%.
A predominância dos bairros fora da região central pode estar relacionada à maior oferta de casas, aos valores mais acessíveis e à possibilidade de encontrar imóveis maiores dentro do orçamento das famílias. A busca por equilíbrio entre preço, área útil, número de dormitórios e acesso a serviços continua sendo um dos principais fatores na escolha do imóvel para locação.

Mercado 
apresenta 
sinais distintos

O desempenho mensal de julho confirma a alternância observada ao longo de 2026. Nas vendas, foram registradas variações negativas em janeiro e março, crescimento em fevereiro e abril e novas retrações em maio e junho, antes da forte recuperação de julho.
Nas locações, o comportamento também foi oscilante, com crescimento em janeiro e março, quedas em fevereiro, abril e maio e nova retração em julho. A evolução demonstra que tanto compradores quanto locatários permanecem sensíveis às condições econômicas, à renda disponível, ao custo do crédito e à oferta de imóveis.

Preços anunciados 
e negociações

Os dados disponíveis no resumo de julho não apresentam uma distribuição específica dos descontos concedidos em vendas e locações. Ainda assim, a concentração das vendas em imóveis de até R$ 300 mil e dos aluguéis em faixas predominantemente acessíveis reforça a importância de uma precificação adequada.
Em um mercado sensível à renda e às condições de financiamento, imóveis anunciados por valores compatíveis com suas características tendem a atrair mais interessados e reduzir o tempo de negociação. Para os proprietários, a avaliação correta do imóvel, sua conservação e uma apresentação adequada continuam sendo fatores importantes para aumentar a competitividade da oferta.